Долги по ипотеке.

Ипотека для многих граждан – способ осуществить заветную мечту. Стать владельцем собственного жилья – особенно для молодых семей, у которых впереди  - целая жизнь. Но жизнь диктует свои правила и не каждой мечте суждено сбыться.

Экономические коллапсы, такие как падение цен на энергоносители, курса рубля, сказываются на благосостоянии практически всех слоев населения, кризис никого не обходит стороной, хотя для некоторых его влияния слегка ощутимы, а для других убийственны. Приходится иметь дело с потерей работы, снижением доходов, на фоне которых возникают семейные конфликты и разводы. Со слов нашего ведущего адвоката по ипотеке и кредитам, из десяти судебных процессов  по ипотеке с банками , только 30% семей сохраняют устойчивые семейные отношения, 40% - уже развелись и разъехались до выселения, а еще 30%- на гране развода, ведут партизанскую войну друг с другом в ненавистной  квартире – предмете и причине крушения их надежд.

Как сохранить ипотечную квартиру?

Приобретая квартиру, делая в ней ремонт, вкладывая все свои силы, окрашенные надеждой и радужными ожиданиями, при столкновении с финансовыми проблемами, очень мало кто даже может допустить себе мысль, что эту квартиру у них могут забрать и они лишатся права на собственное единственное жилье - а в народе и интернете ходит очень много мифов  на тему, о неприкосновенности права собственности на единственное жилье , гарантированное Конституцией РФ, что малолетних детей выселить нельзя и прочие сладкие небылицы, которые усыпляют бдительность и толкают несчастных заемщиков в пропасть к столкновению с ужасом.

Парадоксально, но первое, что Вам нужно сделать, столкнувшись с острой нехваткой денег – это не допускать просрочек по кредиту, поскольку при трех, даже незначительных просрочках в течение года или однократной просрочке оплаты за два месяца  Банк имеет право взыскать с Вас досрочно всю сумму по кредиту и обратиться в суд с требованием о продаже заложенного имущества. Так же нужно обязательно оплачивать страховку по кредиту. Хотя  большинство банков не торопятся с обращением в Суд, поскольку они не упустят возможность включить свой счетчик и накручивать  пени и неустойку, искусственно завышая долг,  и поэтому в этот период наступает затишье, которое многих усыпляет. Но именно теперь, Вам нужно проявить активность, и не дать себе скатиться в долговую яму - Для этой цели, Вам очень желательно обеспечить себе подушку безопасности – возможность платить по кредиту в течение полугода, и за это время Вы сможете постараться стабилизировать свое финансовое положение и не думать о кредите. Постарайтесь занять нужную сумму у родственников, знакомых, взять в конце концов еще один потребительский кредит и отложить эти деньги для внесения платежей, а еще лучше сразу заплатить вперед за шесть месяцев по ипотеке.  Этим временем, не думайте о кредите и займитесь поиском работы и способов заработка. Если в течение 3-4-х месяцев Ваша ситуация не улучшилась, то Вам следует срочно обращаться в Банк с просьбой о реструктуризации кредита, и уже на этой стадии Вам срочно нужно искать юриста по ипотеке, который изучит Ваши документы и окажет полную юридическую консультацию по Вашему договору, перспективах и способах выхода из долговой ямы. Положение должников по ипотечным кредитам не у всех одинаково.

Первое, что нужно учесть  юристу, оказывающему помощь должникам, так это срок кредита и соотношения уплаченной клиентом суммы, остатка долга и стоимости жилья. Если клиентом выплачено больше половины  суммы кредита, тогда, самым наилучшим и безболезненным выходом для него будет, как это ни странно  – продажа квартиры самим заемщиком, потому что, если квартира пойдет с торгов, то продаваться она будет с дисконтом в 40% от  рыночной стоимости, а учитывая, что судебные разбирательства – процесс длительный – долг будет только расти,  съедая деньги клиента в виде остатка от продажи имущества. Кроме, того согласно изменениям закона об ипотеке, назначенная продажная стоимость квартиры судом, должна быть в размере 80% процентов от рыночной цены, так называемая реализационная цена,  а судебный пристав-исполнитель может уменьшить эту сумму еще на 15%, если квартиру не купили на первых торгах, а если имущество не реализовалось и на повторных торгах, то Банк имеет право оставить это имущество за собой со скидкой 25% от установленной судом суммы, таким образом, квартира, например, рыночной стоимостью в 10 000 000 рублей, отойдет банку по цене 6 000 000 рублей, а долг заемщика, при этом неуклонно и верно растет. Продавая же квартиру самостоятельно, на ранней стадии, не допуская просрочек и пеней, Вы продаете ее за полную стоимость, оплачиваете остаток кредита, не портите кредитную историю, и на остаток, можете себе приобрести жилье подешевле, в ипотеку на более выгодных условиях. И совсем другое дело, если заемщик выплатил немного – штрафы и пени банка съедят всю разницу, то здесь следует придерживаться совершенно другой тактики – здесь нужно приготовиться к тому, что с жильем все равно придется расстаться и нужно готовиться к долгой и нудной судебной борьбе с банком – максимально затягивая процесс, для того, чтобы клиент мог аккумулировать хоть какие-то деньги. Хороший юрист может отодвинуть  процесс выселения – на 3-4 года.

Реструктуризация ипотечного кредита.

Но при разных подходах в обоих случаях этот процесс следует начать с обращения к Банку с просьбой о реструктуризации ипотечного кредита. Реструктуризация бывает нескольких видов – Вам предоставляют каникулы по основному долгу, а проценты Вы продолжаете оплачивать – каникулы могут быть предоставлены до года, Вам увеличивают срок кредита и снижают ежемесячный платеж как правило на 25-30%, но это мало кого спасает. Для переговоров с Банком обязательно нужно привлечь юриста или адвоката по ипотеке. Поверьте, его опыт и знания в этом деле Вам очень пригодятся.  Желательно получить освобождение по всем выплатам по кредиту на один год. Очень многие банки идут навстречу тем заемщикам, которые своевременно платили и не допускали просрочек. Но реструктуризация долга – это право, а не обязанность Банка, и его нельзя заставить и принудить пойти навстречу клиенту. Поэтому обязательно привлекайте к переговорам с Банком юриста или адвоката по ипотеке.

Как списать часть долга по ипотеке?

Государством так же разработана программа помощи ипотечным заемщикам.  Программа АРИЖК, об этой программе мы расскажем подробно в отдельной статье. Не все клиенты могут воспользоваться этой программой и получить от государства помощь в размере 600 000 рублей, но тем, кому эта программа подходит, нужно обязательно ею воспользоваться. К тому же есть много случаев, кому эта программа помогла не попасть в долговую яму и сохранить квартиру. Но главное – не допускать просрочек и вовремя обращаться за помощью.

Как правило клиенты обращаются за помощью к юристам слишком поздно – допустив просрочки, и запустив счетчик пеней, неустойки и штрафов. Здесь остается только одно –судебные разбирательства и тактика затягивания процесса, а если повезет –признать ипотеку недействительной.

Признание договора ипотеки недействительным.

Раньше, до 2012 года хороший адвокат по ипотеке мог признать буквально каждый второй договор недействительным, но в настоящее время это сделать практически невозможно, особенно если Ваш договор заключен с крупным банком, таким как ПАО «Сбербанк», ВТБ-24 и другими, которые не допускают нарушений законодательства в договорах и оформлении залога. Но иногда встречаются случаи, и нашим юристам по ипотеке это удавалось. Один из недавних случаев – клиентка обратилась в инвестиционную компанию с просьбой предоставить ей заем под залог квартиры. Клиентка была замужем с 1991 года. Несмотря на тот факт, что квартира была зарегистрирована на нее, она является совместно нажитым в период брака имуществом. Ознакомившись с паспортом клиентки, в котором был штамп о браке, юристы компании посчитали возможным выдать ей заем под 25% годовых, если она принесет справку от нотариуса, что брак ее расторгнут. Сотрудник компании сам привел ее к нотариусу, который находился в соседнем здании, составили документ и выдали заем. Впоследствии, супруг клиентки обратился в нашу компанию, и нашему адвокату по ипотеке удалось оспорить данный договор. Эта история еще не закончена – были попытки обвинить клиентку в мошенничестве в правоохранительных органах, но и они не возымели успеха. Конечно, такая удача редкость, но иногда имеет место быть. Итак, когда можно признать договор ипотеки недействительным или незаключенным?

-  Если сделка совершена лицом, признанным недееспособным или не достигшим 18-летнего возраста. Либо будет доказано, что лицо не было способно понимать значение собственных действий, заключая сделку (ст.177 ГК РФ).  А вот другие факторы, доказывающие неспособность лица осознавать свои действия при заключении сделки доказать очень трудно. Что же это за факторы? "Нужно оспорить и доказать, что в момент совершения сделки лицо находилось в таком состоянии, в котором невозможно осознавать значение поступков: алкогольное или наркотическое опьянение, болезнь, стресс и так далее (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.05.2013 N 11-14859). Если лицо, заключившее сделку страдает психическими расстройствами или стоит на учете в ПНД, то шансы оспорить такую сделку имеются, хотя здесь есть масса тонкостей, которые невозможно обсудить в рамках отдельной статьи. Случаев признания недействительной сделки лицом, страдающим психическими заболеваниями не мало, а вот в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, стресса и прочее – нет ни одного.

2. Несогласованность существенных условий в договоре может послужить основанием для признания договора незаключенным. Последствия признания договора незаключенным те же, что и при признании договора недействительным – аннулируется запись об ипотеке в ЕГРП, стороны приводятся в первоначальное положение. «Существенные условия договора об ипотеке: предмет залога, его оцененная стоимость, существо, размер, срок исполнения обязательства, а также оговорка о том, у какой из сторон будет  находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.» Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 24.12.2014 по делу N 33-7376/2014

3. Если стороны заключают дополнительные соглашения к кредитному договору, изменяют срок возврата кредита, процентную ставку и не вносят, и не регистрируют соответствующие изменения в договор ипотеки – в этом случае, договор так же признается незаключенным.

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.07.2014 по делу N А55-7154/2012

Это пожалуй три основных основания, по которым еще возможно оспорить договор ипотеки, есть и другие,  но они применяются при процедурах банкротства.

Но признание в суде договора ипотеки недействительным в наше время равносильно чуду, поэтому особо надеяться на это не следует.  Если юристу удастся признать некоторые положения кредитного договора недействительными, тем самым уменьшив сумму долга, затянуть процесс, чтобы дать возможность клиенту – самому найти покупателя на заложенное имущество и продать его по рыночной цене или дать возможность разрешить проблемы и стабилизировать финансовое положение – то это уже большая победа. А всем проблемным заемщикам можно посоветовать одно – обращаться за помощью к юристам тогда, когда еще нет просрочек и еще можно договориться с Банком о каникулах или воспользоваться государственной помощью и получить отсрочку по платежам.


На главную      Юридические услуги

Читайте также по теме:

Проблемы в ипотеке

Банк отбирает квартиру.

Валютная ипотека.

Ипотека при разводе.

Реструктуризация ипотечного кредита.

 Списание долга по ипотеке.

 Google


P.S:              8 причин для обращения к нам:

             Большой штат юристов и адвокатов  Москвы с огромным опытом.

             Большой процент выигрышных дел.

             Участие в очень сложных делах и процессах.

             Узкая специализация каждого юриста и адвоката.

             Профессиональный азарт и желание любой ценой помочь клиенту.

             Переживаем за проблемы клиентов, как за свои.

             Предоставляем гарантии результата.

             Реально оцениваем перспективы - не обещаем золотые горы, а оказываем реальную юридическую помощь!

комментарии блога работают, благодаря Disqus